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連線七銀行:慎貸房地產但并未 “停貸”
 一石激起千層浪。

  2月24日,房地產板塊大力砸盤, 上實發展、格力地產、運盛實業、中華企業、華夏幸福、金科股份、中南建設、天宸股份、陽光城等多只個股跌停,保利地產、招商地產、萬科、金地集團均跌7%以上。受此影響,上證指數跌1.75%,深成指更是創下2013年8月以來的新低。

  無疑,這受周末“多家銀行暫停房地產企業貸款”的傳聞影響,興業銀行2月24日晚間發表公開聲明稱,春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研,并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前,本行暫緩辦理部分房地產新增授信業務,停辦房地產夾層融資業務,所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小,對本行經營沒有實質性影響。

  記者多方求證發現,除興業銀行外,其他銀行并未出臺新的房地產控制政策。

  不過,一股分行人士認為,“興業銀行歷史上有行業風向標作用,對行業預判往往領先同業1-2年。盡管沒有出臺新政策,但從去年開始,各銀行也均開始嚴控房地產業務。”

  以交通銀行為例,交行相關人士25日對記者回應:“并未下發暫停所有房地產項目貸款的通知。”

  不過,記者從交行內部獲悉該行最新的授信與風險政策綱要,稱對房地產行業繼續實行總量控制和名單制管理,持續提升抵質押率。新批房地產貸款原則上須落實土地和在建工程抵押。擇優支持一二線城市,審慎開展三四線城市房地產信貸業務。進一步嚴格控制商業地產貸款,限制介入酒店式公寓貸款,在風險可控并落實抵質押的前提下,支持舊城改造和棚戶區改造等保障性住房建設,適度支持土地儲備貸款。

  興業暫停部分房產相關業務

  上周末消息稱,興業銀行近期下發通知,“在全面摸清家底的基礎上,總行將結合對房地產行業的專業研判,在一季度末之前出臺新的房地產授信業務管理政策,重新確立本行企業金融條線房地產業務發展意見。自本通知印發之日起,全行暫停辦理房地產相關業務,待政策明確后再啟動。目前對所有新增授信業務,暫停受理;對所有已上報但尚未批復的授信業務,暫停審批;對所有已批復但尚未簽約的業務,暫停簽約,禁止突擊簽約、倒簽和突擊放款,一經發現嚴肅處理。”

  24日,記者核實,興業銀行確下發了暫緩辦理房地產新增業務的通知,為該行在春節前兩周的“全行資產負債管理例會和風險管理例會”上做出的決定。

  其中,暫緩辦理業務主要包括狹義口徑的房地產供應鏈金融業務(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業務以及房地產開發貸款。興業24日晚,也發布上述公告稱,春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研,并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。

  興業銀行核心人士透露,此次出臺暫停房地產貸款的主要原因在于,去年年中興業同業業務被大幅壓縮,下半年為了沖量,50%的貸款與房地產相關,“之前做得太猛,行里也覺得不可持續。目前的‘全面暫停’是為了重新梳理業務,部分資產較好的客戶今后可繼續做,資產不好的可進行剝離”。

  其他銀行未跟進

  當日,市場傳言銀行業或進一步跟進“關閘”,導致地產股和銀行股雙雙暴跌。記者24日連線中行、農行、工行、交行、中信、民生、招行七家銀行,綜合獲取的信息顯示,目前這幾家銀行均未調整房地產貸款政策,但來自業務部門的反饋則顯示了對該類貸款謹慎與逐步收緊的跡象。

  接近中國銀行總行的相關人士表示,目前中行內部并沒有相關文件顯示在房地產貸款融資方面有何變化,但具體業務人員在把握尺度上就很難說。

  工商銀行分支機構高層表示,工行并未停止表外房地產融資,但每年房地產相關貸款規模都在凈壓縮,“表外涉房非常謹慎”。

  針對農行上周五也召開會議警示房地產業務風險的消息,農行相關部門回應,未停止發放房地產貸款,但已關注到目前房地產市場存在的風險,將根據市場變化情況采取有保有壓的房地產信貸政策。

  中信銀行總行人士透露,暫時沒有聽說行內出臺房地產貸款調整政策,“中信的風格一向比較保守,不會最先反應”。

  新行長田惠宇上任后,招行在房地產開發貸等對公業務領域的態度較此前更為激進,尤其強調加大推進表外的新型融資業務的力度。但今日市場傳言,田在年初的全行工作會議上提示房地產風險,收縮房地產開發貸款。對此,一位招行信貸部人士向記者稱,“聽說過這種說法,但行內并未形成正式文件下發。”

  24日下午招商銀行向回復稱,“招商銀行并未調整房地產信貸政策,更沒有暫停房地產融資業務,住房按揭貸款也一切正常。”

  民生銀行新聞處處長李利明表示,民生對于房地產融資的政策與以前一樣,并無特殊政策出臺。

  該行業務部門一位人士表示,民生對于房地產融資相對謹慎,按揭貸款在2010年前后就已基本停止,“由于住房貸款需要嚴格按照央行基準利率執行,利潤較低,因此民生銀行的信貸政策向利潤較高的小微企業貸款傾斜”。

  交行人士則透露,交行確實有提示各分行關注所在區域房地產企業風險,審慎開展房地產業務。不過該行去年已經在嚴控總量。

  嚴控將成主基調

  根據中金公司數據,2013年銀行業新增房地產夾層融資規模約為1000~2000億,占房地產開發投資的1%-2%,即便銀行業停辦該業務,總體影響都并不大。

  不過,以興業銀行為例,截止到2013年上半年末,興業銀行表內外房地產、地方政府相關融資分別約為0.5萬億、0.71萬億,占其總資產的比例為34%,全口徑的房地產融資關涉甚大。

  “我們的調研發現,興業銀行內部從去年年中以來就開始顯著降低對房地產行業的風險偏好。”中金公司稱。

  數據顯示,2013年,房地產貸款占銀行全行業貸款近12%。民生證券研究院副院長管清友預計,今年銀行房地產貸款政策會是表內開發貸仍嚴控名單,總量不增或占比略降(優質地產商);表外非標投向房地產的大幅減少(劣質地產商).

  不過,在國泰君安銀行分析師邱冠華看來,房地產貸款是該放的還是會放,該停還是會停,對一二線城市和大型開發商業務將會繼續進行。

  “市場有些過度解讀了,目前房地產就是再警示、再關注,只是覺得之前貫徹不夠。這個也只是暫時的,別的行都做這個業務,如果大房企有一線城市好資產抵押,難道我們不做?如果是高價買地融資,倒確實要關注。目前看,一線城市未來房價繼續上漲的概率還是要明顯高于下跌概率的。”另一位興業銀行總行高管也對記者稱,將來房地產一定是要關注的,有些地區、有些融資方式要非常謹慎,甚至停止,但全面停止肯定是過了。

  伴隨銀行停貸消息傳出的還有杭州個別樓盤大幅降價。多家券商分析師觀點認為,房地產行業直接進入斷崖式下跌的概率小,2014年的市場風險來自局部爆破。

  國家統計局本周一公布數據顯示,中國1月份70個大中城市中,62個城市房價環比上漲,69個城市房價同比上漲,但房價漲幅有所放緩,也是一年半來首度放緩,縮小至9.6%。

  廣發證券地產小組提出警告,“杭州降價不會是個例,未來會有更多樓盤出現打折促銷,包括青島、寧波、南昌、溫州、無錫等。”

  但海通證券研究報告稱,北上廣三地房價仍有5%漲幅,一線地產商風險不大,中小型房地產企業將迎來并購潮,但這屬于正常調整。“房地產開發貸款和按揭貸款風險可控,但風險點在于地方政府融資平臺和經濟增速。”

  另一方面,2014年開年土地市場卻依然火爆,北上廣深等一二線重點城市大力推地受到眾多房企追捧,更是屢創新“地王”。大型房地產企業2014年銷售目標亦是大幅度增長。

 

 地產貸款不會停辦但或調整

  2月24日,A股遭遇“黑色星期一”,上證指數跌破2100點,上證指數和深證成指收盤分別下跌1.75%和2.68%。導致股指大跌的一大利空消息是“部分銀行暫停開發貸”。

  據相關媒體報道稱,興業銀行等部分商業銀行傳出收緊房地產及相關行業貸款的消息,鋼鐵、水泥等相關產業鏈的融資條件同時收緊。另有消息稱,興業銀行此次業務窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資,非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貸。此外,多家股份制銀行被傳發出類似規定和通知,但隨后又有消息否認。

  上述消息背后的實質是樓市恐高癥與崩盤論發酵,給股市帶來一定的利空沖擊。房地產是資金密集型行業,對銀行貸款的依賴度較高。一旦銀行真的全面收緊開發貸款,即便有其他融資渠道彌補資金缺口,也容易導致資金成本增加。

  2月24日,房地產、建筑、建材等板塊跌幅居前,萬科A、金地集團、保利地產、招商地產四大地產股分別大跌6.56%、7.66%、8.51%、8.07%;中華企業、上實發展、格力地產等跌停。從走勢上看,近幾個月看空樓市的言論與觀點層出不窮,地產股持續調整。例如,保利地產業績快報稱2013年凈利潤同比增加27.63%,但最新股價較2013年1月的高點累計回調約有53%。

  “部分銀行暫停開發貸”的消息,同時利空沖擊銀行股。假如樓市真如某些地產大腕所稱“形勢不妙”,或者出現明顯的大范圍降價潮,對商業銀行將構成不利影響。2010年樓市調控政策的出臺,沒有把房價“拉下馬”而是先“擊垮”銀行股,就反映出銀行股對樓市變化預期的敏感。因而,“部分銀行暫停開發貸”的消息使“當事人”興業銀行在2月24日收盤下跌3.70%,另有多家銀行的股價跌幅超過2%。

  “部分銀行暫停開發貸”消息的主角是興業銀行,令市場并不感到意外,因為其前幾年被喻為“半個地產股”。興業銀行房地產相關行業貸款占貸款總額的占比曾長期超過40%,是上市銀行中房貸業務占比較高的。該行近年貸款投向有所調整,2009年半年報顯示,建筑業、房地產開發貸款、個人住房及商用房貸款占全部貸款總額的比例為31.2%;據2013年半年報披露,上述貸款的合計占比約為27.36%。顯然,一家房地產及相關貸款占比偏高的銀行,更容易對樓市“陰晴冷暖”重新審視風險。

  復旦大學證券研究所副所長王堯基在接受中國經濟時報記者采訪時表示,“部分銀行暫停開發貸”的說法,并不完全屬實,也非“空穴來風”,只是個別銀行下發了暫停房地產供應鏈金融業務、夾層融資業務等的通知,股市對此的反應有點過激。他分析認為,最近“鋼貿事件”引發銀行壞賬,以及少數城市房價下跌,使銀行的風險防范意識增強,銀行推出上述舉措與這個背景有關。不過,這并不意味著所有銀行會集體停止與房地產開發相關的貸款,投資者對股市的過激反應要正確看待。

  從目前的情況來看,“部分銀行暫停開發貸”不會變為大范圍或長時間停辦對公類地產貸款,但個別銀行的局部調整與收縮并非不可能。此次風波帶來的主要是警示意義,各方對樓市的潛在風險不容忽視,部分地區的高庫存或導致個別樓盤價格跳水,甚至有個別房企陷入資金鏈危機。

  盡管樓市正處于“崩盤”邊緣之說危言聳聽,但房價上漲格局由普漲時代進入分化時代在所難免,銀行對房地產業的風險防范勢必進一步強化,有可能對房地產類貸款進行總量控制與結構調整。2013年,全國房地產貸款新增2.34萬億元,貸款余額同比增長19.1%,高于同期金融機構人民幣各項貸款余額同比增長的14.1%。如此“高歌猛進”的房地產貸款增長勢頭,或在2014年發生變化。(中國經濟時報)

 

政策動向左右地產股走勢

  春季反彈的“蜜月期”雖然歷歷在目,但上周末杭州部分樓盤價格下跌及個別銀行停貸傳聞,還是給市場帶來了預期之外的“重擊”。24日,滬深主板指數雙雙大跌,主流地產股更出現集體跌停的情形。

  分析人士表示,在負面消息不斷發酵的背景下,短期房價下降的預期可能會進一步加強,這無疑會繼續重壓地產股。不過,目前來看,地產股下跌更多是受心理因素沖擊,畢竟杭州部分樓盤項目價格下降還只是個案。地產股走勢要視其后“量”的情況而定。如果樓市繼續價跌量穩,則地產股的調整很難結束;如果其后成交量也出現較大幅度下降,則在穩增長的底線思維下,地產調控政策可能面臨微調,屆時地產股才有可能真正迎來一波超跌反彈行情 .

  地產股大面積“破凈”

  最近,房地產市場可謂是“山雨欲來”。前不久,香港主流地產商推出大幅降價的方案,現在杭州部分樓盤也出現大幅降價的情況。上周末,市場傳聞部分商業銀行停止地產夾層融資。在相關負面消息持續發酵的背景下,本周一地產股一如預期出現恐慌暴跌,部分地產股更跌至“破凈”的邊緣。

  中信房地產指數昨日大跌5.30%,并帶動其他地產相關產業鏈板塊大幅回調,家電、煤炭、建筑、銀行、建材等房地產產業鏈相關板塊跌幅均在2%以上。地產股方面,昨日共有上實發展 、格力地產 、華夏幸福 、金科股份等9只地產股攜手跌停,有多達50只地產股單日跌幅超過5%。

  據統計,在地產股集體暴跌的沖擊下,兩市有多達20只地產股宣告“破凈”,其中既有世茂股份) 、金融街) 、首開股份這類主流地產股,也有信達地產、長春經開、華發股份、天房發展、北辰實業、名流置業 、棲霞建設 、北京城建以及萬通地產這類二三線地產股。招商地產 、保利地產 、萬科A、金地集團 、中糧地產等地產龍頭也逼近“破凈”邊緣。

  調控政策走向是關鍵

  從杭州部分樓盤下降的情況來看,除了北海和天鴻這兩大個案外,其他樓盤情況還好。不過,杭州部分樓盤下降疊加房貸停貸的傳聞,對市場心理層面的沖擊很大。短期來看,不管政策取向、樓市走勢最終如何,傳聞還是觸及了市場敏感神經。

  申萬研究所發布的最新報告指出,短期開發貸趨緊以及杭州部分樓盤降價的消息,導致板塊整體出現調整。但實際上節后銷售政策復蘇,今年一線城市房價仍將上漲,二三線城市房價基本持平,資金鏈斷裂及降價的概率不大,因此如果股價調整幅度較深,則反倒給地產股提供了買入機會。待到3月銷售回暖以及按揭貸款釋放后,悲觀情緒將消除,屆時板塊估值將出現修復。

  海通地產研究團隊也指出,降價分為降價預期和真實降價兩種情況。歷史經驗表明,降價預期對地產殺傷力大,而真實降價對A股殺傷力更大。從2011年降價的情況來看,降價預期來臨時,地產板塊整體跑輸市場,主要來自于市場對開發商破產預期加強和下調RNAV,一旦降價趨勢確立,則地產股反倒會出現明顯的相對收益,主要原因是經濟下行期間帶來的政策轉向預期。

  分析人士表示,中期而言,在穩中求進的政策基調下,管理層對待信用風險和經濟下行風險仍有容忍底線,這從近期信用事件最終以托底結束可見一斑。一旦未來樓市出現量價齊跌,進而觸發經濟增長的下限,則不排除管理層出于穩增長的考慮微調地產調控政策。地產股下跌,更多是受調控政策壓制。(中國證券報)

 

 

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